Uno de los conflictos más frecuentes en las relaciones de alquiler tiene que ver con los gastos de mantenimiento y reparaciones. Cuando surge un problema de fontanería, la pregunta es inmediata: ¿quién asume el coste de llamar al profesional y solucionar la avería? La respuesta no siempre es evidente y depende de varios factores clave que conviene conocer a fondo para evitar malentendidos y disputas innecesarias entre arrendador y arrendatario.
Marco legal y responsabilidades básicas en el arrendamiento
El punto de partida para entender quién debe hacerse cargo de las reparaciones en una vivienda arrendada se encuentra en la normativa que regula este tipo de contratos. La legislación establece con claridad que el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad durante todo el periodo de alquiler. Esta responsabilidad implica realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble sin que ello suponga un incremento en la renta mensual, salvo que el deterioro sea imputable directamente al inquilino.
Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el mantenimiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos constituye el marco jurídico fundamental que regula las relaciones entre propietarios e inquilinos en España. Según esta normativa, el arrendador debe garantizar que la vivienda cumpla con los requisitos básicos de habitabilidad y realizar todas las obras de conservación que sean precisas para mantener ese estándar. Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de comunicar cualquier problema o avería al propietario en cuanto detecte la incidencia, permitiendo así una intervención oportuna. Además, el inquilino debe facilitar el acceso a la vivienda cuando sea necesario ejecutar obras urgentes que afecten a la estructura o a las instalaciones principales del inmueble.
Diferencia entre reparaciones ordinarias y extraordinarias en viviendas de alquiler
Una distinción fundamental en materia de mantenimiento es la que separa las reparaciones ordinarias de las extraordinarias. Las primeras son aquellas derivadas del uso cotidiano de la vivienda y que resultan de un desgaste natural o de pequeños deterioros que se producen con el paso del tiempo. Estas intervenciones suelen tener un coste reducido y corresponden al inquilino, siempre que no se deban a defectos previos o al envejecimiento de las instalaciones. Por el contrario, las reparaciones extraordinarias son aquellas que afectan a elementos estructurales o a sistemas completos de la vivienda, como las instalaciones de agua o electricidad, y recaen sobre el propietario. La línea divisoria entre ambos tipos de reparaciones no siempre es nítida, por lo que resulta útil considerar factores como el tiempo de ocupación del inmueble, el coste de la intervención y la naturaleza del elemento afectado.
Reparaciones de fontanería que debe asumir el propietario
Existen situaciones en las que la responsabilidad del arrendador resulta indiscutible. Todos aquellos problemas que comprometen la habitabilidad del inmueble o que afectan a elementos esenciales de las instalaciones deben ser resueltos por el propietario sin que el inquilino tenga que adelantar ningún importe ni asumir coste alguno.
Averías estructurales y problemas graves del sistema de agua
Cuando se produce una fuga de agua importante, una rotura en las tuberías principales o cualquier tipo de avería que afecte al correcto funcionamiento del sistema de suministro, la obligación de reparación recae sobre el propietario. Estos problemas suelen estar relacionados con el envejecimiento de las instalaciones o con defectos en la construcción, y su reparación resulta imprescindible para garantizar que la vivienda sea habitable. Del mismo modo, las humedades causadas por filtraciones en la fachada o en las ventanas también son responsabilidad del arrendador, ya que tienen su origen en deficiencias estructurales del edificio.
Sustitución de instalaciones antiguas y reparaciones mayores de la caldera
La caldera es uno de los elementos que genera más controversia en las relaciones de alquiler. Como norma general, si el aparato se avería debido a su antigüedad o a un defecto de fábrica, el coste de la reparación o sustitución corresponde al propietario. Esta regla se extiende también a otros electrodomésticos que forman parte del equipamiento de la vivienda. Ahora bien, si se demuestra que el desperfecto se ha producido por un uso inadecuado o por falta de mantenimiento básico por parte del inquilino, entonces será este último quien deba asumir los gastos. La instalación eléctrica, las tuberías generales y otros sistemas fundamentales para el funcionamiento de la vivienda también entran dentro de las responsabilidades del arrendador cuando requieren intervenciones de cierta entidad.
Obligaciones del inquilino en el mantenimiento de fontanería
No todas las reparaciones corren a cargo del propietario. Existe un conjunto de tareas de mantenimiento y pequeñas intervenciones que corresponden al arrendatario, especialmente aquellas que derivan del uso diario del inmueble y que no suponen un desembolso económico elevado.
Pequeñas reparaciones y mantenimiento preventivo del día a día
El inquilino debe encargarse de las reparaciones menores que se producen como consecuencia del uso habitual de la vivienda. Esto incluye acciones tan sencillas como cambiar una bombilla fundida, desatascar un lavabo obstruido por residuos cotidianos o ajustar una persiana que no cierra correctamente. También corresponde al arrendatario realizar tareas de mantenimiento preventivo, como la limpieza de filtros de aire o la revisión periódica de ciertos elementos para evitar averías mayores. Estas intervenciones, que suelen tener un coste inferior a ciento cincuenta euros, forman parte de las obligaciones básicas de quien habita la vivienda y disfruta de sus instalaciones. El criterio para determinar si una reparación es pequeña suele tener en cuenta no solo el importe de la intervención, sino también la naturaleza del elemento afectado y el tiempo que lleva el inquilino en la vivienda.
Daños causados por mal uso o negligencia del arrendatario
Cuando una avería se produce como resultado de un uso incorrecto o de una falta de cuidado por parte del inquilino, es este quien debe asumir el coste íntegro de la reparación. Por ejemplo, si se rompe un cristal por un golpe accidental, si se producen humedades por condensación debido a una ventilación insuficiente o si un mueble se deteriora por un accidente doméstico, el arrendatario deberá hacerse cargo de los gastos. En estos casos, existe una presunción de responsabilidad del inquilino, quien deberá demostrar que el daño no fue causado por su actuación si desea eludir el pago. Los agujeros en las paredes realizados para colgar cuadros o estanterías, los desperfectos en la pintura derivados de un uso inadecuado o los daños en los muebles también entran dentro de esta categoría. Es importante destacar que si el inquilino desea realizar modificaciones en la vivienda, como cambiar una cerradura por motivos de seguridad personal, debe contar con el consentimiento escrito del propietario y, en caso de hacerlo por iniciativa propia, asumir el coste de la intervención.
Situaciones conflictivas y cómo resolverlas correctamente
A pesar de la claridad que aporta la normativa, en la práctica surgen situaciones en las que resulta complicado determinar quién debe hacerse cargo de una reparación. Estos casos requieren una comunicación fluida entre las partes y, en ocasiones, el asesoramiento de profesionales especializados para evitar que el conflicto se enquiste.
Qué hacer cuando hay desacuerdo sobre quién debe pagar la reparación
El diálogo es siempre el primer paso para resolver cualquier diferencia. Muchos problemas se solucionan simplemente estableciendo una conversación honesta en la que ambas partes expongan sus puntos de vista y traten de llegar a un acuerdo. Si el propietario y el inquilino no logran ponerse de acuerdo sobre la responsabilidad de una reparación, resulta recomendable revisar con detalle el contrato de alquiler, ya que este documento puede incluir cláusulas específicas que aclaren ciertos aspectos del mantenimiento. No obstante, es fundamental recordar que ninguna cláusula contractual puede contradecir lo establecido en la ley. En caso de que el desacuerdo persista, ambas partes pueden recurrir a servicios de mediación o solicitar asesoramiento legal. Existen despachos especializados en derecho de arrendamientos urbanos que pueden ofrecer orientación sobre cómo proceder en cada caso concreto. Si el propietario se niega a realizar una reparación que afecta a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino tiene derecho a reclamar por escrito y, si la situación no se resuelve, puede acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendador.
Documentación necesaria y plazos de actuación ante emergencias de fontanería
La comunicación de las averías debe realizarse siempre de forma que quede constancia. Lo más recomendable es notificar cualquier incidencia por escrito, ya sea mediante correo electrónico o mensaje, adjuntando fotografías o vídeos que documenten el problema. Esta documentación resulta fundamental para acreditar que el inquilino cumplió con su obligación de informar al propietario en tiempo y forma. En situaciones de emergencia, como una fuga importante de agua que pueda causar daños a la vivienda o a las propiedades de los vecinos, el inquilino puede verse obligado a actuar con rapidez y contratar a un fontanero de urgencia. En estos casos, el propietario debe reembolsar el coste de la intervención siempre que la reparación fuera realmente necesaria y estuviera justificada por la urgencia de la situación. Es importante que tanto el propietario como el inquilino dispongan de seguros adecuados. El arrendador debe contar con un seguro de hogar que cubra posibles daños en el inmueble, mientras que el inquilino debe tener un seguro de responsabilidad civil que proteja frente a reclamaciones de terceros en caso de que una avería cause perjuicios a otros vecinos. Finalmente, conviene recordar que el inquilino no puede descontar el importe de una reparación del alquiler sin la autorización expresa y por escrito del propietario, aunque el arrendador no haya cumplido con sus obligaciones de mantenimiento.